胡景辉：房价“暴跌论”缺乏市场常识
来源：和讯房产（2014年2月24日） 作者：伟业我爱我家
春节之后，从未消失过的房价“暴跌论”随着部分媒体的推波助澜而继续发酵，占据了各报纸和网站的醒目位置。人们关注的核心只有一个问题：“2014，房价是否真的会暴跌？” 伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖对此表示，归结目前支撑此类“暴跌论”的几个基本论据，主要有以下几点：一是，1月多地楼市成交量腰斩；二是，地产业界多位开发企业大佬说“不妙”、“不乐观”；三是，温州（楼盘）等三、四线城市房价下跌；四是，银行收紧银根； 对此，胡景晖认为，用此类现象进行预期判断，进而认为房价就会“暴跌”目前难以服人，“不妙”不能简单地等于“暴跌”。胡景晖表示，2014年房地产市场的调控将由之前的以“抑需求”为主，转向在“抑需求”的基础上，力促楼市供应，在“增供应、抑需求、加快长效机制落地”的情况下，2014年的房地产市场将呈现相对稳定的态势，具体表现为房价涨幅趋缓、整体趋稳，交易总量与2013年相比基本持平或略有减少。 1月楼市成交下跌=暴跌？ 每年的1月-2月间，因天气转冷、节假日密集等原因，通常是行业淡季时间。 淡季能淡到什么程度？略举几例：分别以一线城市北京（楼盘）、二线城市石家庄（楼盘）、三线城市唐山（楼盘）为例： 这三个城市1月商品房的成交量上月环比中，除了唐山2011年1月为增长78%以外，均为不同程度的下跌。这说明1月成交量下跌是较普遍的常态，而其中下跌超过50%的情况也多次发生。 事实上，纵观过去历年的年度成交量数据，在全国大多数数据可检测城市，每年的1月和2月楼市成交量下跌乃是常态，2月份成交的数据往往是各城市全年交易的最低点，往往能达到年度成交月峰值的50%以下。 因此，胡景晖表示，2014年1月前有元旦，后有春节，因此以1月楼市成交量大幅下跌作为“暴跌论”的数据支撑，基本上属于缺乏市场常识的表现。 “不妙”、“不乐观”=暴跌？ 2月10日，王石在新书《大道当然》的记者见面会上，在被问及对2014年地产市场的看法时表示：“14（2014）年的（房地产）情况非常不妙。”，并很快止住了这个话题。 在之前的1月21日，华远董事长任志强也表示：“今年第一次提出‘风险’二字。” 无独有偶，不久前万达董事长王建林在接受采访时也说：“两年之内，除了十个左右的热点城市，全国无需调控。” 业界开发企业的大佬们关于2014年的预期普遍显示出“不乐观”。 “不乐观”是否等于“暴跌”？胡景晖表示，我国的房地产市场自上世纪80年代末开始发展至今，高速增长的黄金期已近尾声，这一点在经历了数年来的争论之后，目前已经形成了共识。“后开发时代”的房地产行业，面临自身的调整期势所必然。业界大佬们对2014年地产行业的“不乐观”可以说表现出了他们对行业变革的忧虑，但却不能简单地等于房价的“暴跌”。 事实上，为了应对行业发展周期，以万科为代表的各类房企们谋求转型的实验早在多年前就已经开始，向“城市配套服务商”转型是万科正在尝试的路。前不久，万科向腾讯、阿里巴巴、小米等企业取经的消息余音犹在，一个大型地产企业尝试引入互联网思维来改变自己，这也代表了行业发展的一个重要方向和趋势。 部分城市房价下跌=“暴跌”？ 据国家统计局发布2013年12月70个大中城市住宅销售价格变动情况，4大一线城市同比涨幅连续4个月超20%，65个城市新建住宅价格环比上涨，同比上涨的城市则达到69个。 其中，5个城市环比下跌、1个城市同比下跌。环比、同比双跌的城市是温州。其实早在2011年，温州房价已经“跌声”显现。对此有分析认为温州房价的下跌主要原因一是地域外向型经济主导；二是富裕阶层投资其他城市，本地楼市供需失衡。显而易见，温州楼市的特殊情况，并非其他城市所能比较。 因此，胡景晖表示，在一线城市和区域重点城市市场权重极高的市场环境中，仅以少数三、四线城市的下跌来判断房价整体“要跌”也是很牵强的。 银行收紧银根=“暴跌”？ 在央行1月17日召开的2014年货币信贷工作会议上曾指出“1月份以来贷款增长较快”，提醒“货币信贷部门要及时提示风险，引导金融机构加强流动性和资产负债管理，合理安排贷款投放节奏，防止资产过快扩张”。 央行信贷工作会议是近期传递“银行收紧银根”信息的主要来源。胡景晖表示，目前较紧的货币环境对地产行业的开发商和购房者都产生了一定的影响，开发商资金压力加大、购房者的购买预期降低，这一信号说明行业风险有所增加，显示了政府在2013年全年房价快速上涨情况下的调控房价欲望，并会在今后一段时间内显示出其对市场的影响。不过，作为政府的重要调控手段，在过去的几年里，比如2011年，较紧的货币政策也曾多次出现，收紧银根的确将对抑制房价的过快上涨将起到重要作用，但是在目前刚新需求依然非常旺盛的情况下，认为收紧银根房价就要“暴跌”，是有些神经过敏了。 “暴跌论”热说明了什么？ 对于近期的“暴跌论”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示：过去的十多年中，中国房价的“暴跌论”从未停息过，而2014年年初“暴跌论”的甚嚣尘上，这一现象所反应的是市场、媒体、行业等多方面对整个行业以及宏观经济发展方向的焦虑。
