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[网络转载]“我爱我家”副总裁胡景辉 [复制链接]

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“我爱我家”副总裁胡景辉演讲
胡景辉:房价“暴跌论”缺乏市场常识
来源:和讯房产(2014年2月24日)  作者:伟业我爱我家


  春节之后,从未消失过的房价“暴跌论”随着部分媒体的推波助澜而继续发酵,占据了各报纸和网站的醒目位置。人们关注的核心只有一个问题:“2014,房价是否真的会暴跌?”
  伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖对此表示,归结目前支撑此类“暴跌论”的几个基本论据,主要有以下几点:一是,1月多地楼市成交量腰斩;二是,地产业界多位开发企业大佬说“不妙”、“不乐观”;三是,温州(楼盘)等三、四线城市房价下跌;四是,银行收紧银根;
  对此,胡景晖认为,用此类现象进行预期判断,进而认为房价就会“暴跌”目前难以服人,“不妙”不能简单地等于“暴跌”。胡景晖表示,2014年房地产市场的调控将由之前的以“抑需求”为主,转向在“抑需求”的基础上,力促楼市供应,在“增供应、抑需求、加快长效机制落地”的情况下,2014年的房地产市场将呈现相对稳定的态势,具体表现为房价涨幅趋缓、整体趋稳,交易总量与2013年相比基本持平或略有减少。
  1月楼市成交下跌=暴跌?
  每年的1月-2月间,因天气转冷、节假日密集等原因,通常是行业淡季时间。
  淡季能淡到什么程度?略举几例:分别以一线城市北京(楼盘)、二线城市石家庄(楼盘)、三线城市唐山(楼盘)为例:
  这三个城市1月商品房的成交量上月环比中,除了唐山2011年1月为增长78%以外,均为不同程度的下跌。这说明1月成交量下跌是较普遍的常态,而其中下跌超过50%的情况也多次发生。
  事实上,纵观过去历年的年度成交量数据,在全国大多数数据可检测城市,每年的1月和2月楼市成交量下跌乃是常态,2月份成交的数据往往是各城市全年交易的最低点,往往能达到年度成交月峰值的50%以下。
  因此,胡景晖表示,2014年1月前有元旦,后有春节,因此以1月楼市成交量大幅下跌作为“暴跌论”的数据支撑,基本上属于缺乏市场常识的表现。
  “不妙”、“不乐观”=暴跌?
  2月10日,王石在新书《大道当然》的记者见面会上,在被问及对2014年地产市场的看法时表示:“14(2014)年的(房地产)情况非常不妙。”,并很快止住了这个话题。
  在之前的1月21日,华远董事长任志强也表示:“今年第一次提出‘风险’二字。”
  无独有偶,不久前万达董事长王建林在接受采访时也说:“两年之内,除了十个左右的热点城市,全国无需调控。”
  业界开发企业的大佬们关于2014年的预期普遍显示出“不乐观”。
  “不乐观”是否等于“暴跌”?胡景晖表示,我国的房地产市场自上世纪80年代末开始发展至今,高速增长的黄金期已近尾声,这一点在经历了数年来的争论之后,目前已经形成了共识。“后开发时代”的房地产行业,面临自身的调整期势所必然。业界大佬们对2014年地产行业的“不乐观”可以说表现出了他们对行业变革的忧虑,但却不能简单地等于房价的“暴跌”。
  事实上,为了应对行业发展周期,以万科为代表的各类房企们谋求转型的实验早在多年前就已经开始,向“城市配套服务商”转型是万科正在尝试的路。前不久,万科向腾讯、阿里巴巴、小米等企业取经的消息余音犹在,一个大型地产企业尝试引入互联网思维来改变自己,这也代表了行业发展的一个重要方向和趋势。
  部分城市房价下跌=“暴跌”?
  据国家统计局发布2013年12月70个大中城市住宅销售价格变动情况,4大一线城市同比涨幅连续4个月超20%,65个城市新建住宅价格环比上涨,同比上涨的城市则达到69个。
  其中,5个城市环比下跌、1个城市同比下跌。环比、同比双跌的城市是温州。其实早在2011年,温州房价已经“跌声”显现。对此有分析认为温州房价的下跌主要原因一是地域外向型经济主导;二是富裕阶层投资其他城市,本地楼市供需失衡。显而易见,温州楼市的特殊情况,并非其他城市所能比较。
  因此,胡景晖表示,在一线城市和区域重点城市市场权重极高的市场环境中,仅以少数三、四线城市的下跌来判断房价整体“要跌”也是很牵强的。
  银行收紧银根=“暴跌”?
  在央行1月17日召开的2014年货币信贷工作会议上曾指出“1月份以来贷款增长较快”,提醒“货币信贷部门要及时提示风险,引导金融机构加强流动性和资产负债管理,合理安排贷款投放节奏,防止资产过快扩张”。
  央行信贷工作会议是近期传递“银行收紧银根”信息的主要来源。胡景晖表示,目前较紧的货币环境对地产行业的开发商和购房者都产生了一定的影响,开发商资金压力加大、购房者的购买预期降低,这一信号说明行业风险有所增加,显示了政府在2013年全年房价快速上涨情况下的调控房价欲望,并会在今后一段时间内显示出其对市场的影响。不过,作为政府的重要调控手段,在过去的几年里,比如2011年,较紧的货币政策也曾多次出现,收紧银根的确将对抑制房价的过快上涨将起到重要作用,但是在目前刚新需求依然非常旺盛的情况下,认为收紧银根房价就要“暴跌”,是有些神经过敏了。
  “暴跌论”热说明了什么?
  对于近期的“暴跌论”,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示:过去的十多年中,中国房价的“暴跌论”从未停息过,而2014年年初“暴跌论”的甚嚣尘上,这一现象所反应的是市场、媒体、行业等多方面对整个行业以及宏观经济发展方向的焦虑。

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只看该作者 沙发  发表于: 2016-12-26
胡景辉:无法根本扭转房地产趋冷的大趋势
胡景辉:无法根本扭转房地产趋冷的大趋势
来源:新浪乐居(2015年3月30日)


    央行、住建部、银监会30日联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。
    同时,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。
    财政部下发通知:经国务院批准,现将个人住房转让营业税政策通知如下:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
    对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景辉表示:
    (1)、刺激改善型购房需求的提前释放,促进大户型,高价房的销售。
    (2)、促进改善型业主卖掉城里的中小户型。
    (3)、最根本的是政府把鼓励政策从首次置业调整为改善型人群。
    (4)、新常态下会刺激二季度交易,但无法根本扭转房地产趋冷的大趋势,别指望量价齐升了!
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只看该作者 板凳  发表于: 2016-12-26
胡景辉:房价“暴跌论”缺乏市场常识
胡景辉:房价“暴跌论”缺乏市场常识
来源:和讯房产(2014年2月24日)  作者:伟业我爱我家


  春节之后,从未消失过的房价“暴跌论”随着部分媒体的推波助澜而继续发酵,占据了各报纸和网站的醒目位置。人们关注的核心只有一个问题:“2014,房价是否真的会暴跌?”
  伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖对此表示,归结目前支撑此类“暴跌论”的几个基本论据,主要有以下几点:一是,1月多地楼市成交量腰斩;二是,地产业界多位开发企业大佬说“不妙”、“不乐观”;三是,温州(楼盘)等三、四线城市房价下跌;四是,银行收紧银根;
  对此,胡景晖认为,用此类现象进行预期判断,进而认为房价就会“暴跌”目前难以服人,“不妙”不能简单地等于“暴跌”。胡景晖表示,2014年房地产市场的调控将由之前的以“抑需求”为主,转向在“抑需求”的基础上,力促楼市供应,在“增供应、抑需求、加快长效机制落地”的情况下,2014年的房地产市场将呈现相对稳定的态势,具体表现为房价涨幅趋缓、整体趋稳,交易总量与2013年相比基本持平或略有减少。
  1月楼市成交下跌=暴跌?
  每年的1月-2月间,因天气转冷、节假日密集等原因,通常是行业淡季时间。
  淡季能淡到什么程度?略举几例:分别以一线城市北京(楼盘)、二线城市石家庄(楼盘)、三线城市唐山(楼盘)为例:
  这三个城市1月商品房的成交量上月环比中,除了唐山2011年1月为增长78%以外,均为不同程度的下跌。这说明1月成交量下跌是较普遍的常态,而其中下跌超过50%的情况也多次发生。
  事实上,纵观过去历年的年度成交量数据,在全国大多数数据可检测城市,每年的1月和2月楼市成交量下跌乃是常态,2月份成交的数据往往是各城市全年交易的最低点,往往能达到年度成交月峰值的50%以下。
  因此,胡景晖表示,2014年1月前有元旦,后有春节,因此以1月楼市成交量大幅下跌作为“暴跌论”的数据支撑,基本上属于缺乏市场常识的表现。
  “不妙”、“不乐观”=暴跌?
  2月10日,王石在新书《大道当然》的记者见面会上,在被问及对2014年地产市场的看法时表示:“14(2014)年的(房地产)情况非常不妙。”,并很快止住了这个话题。
  在之前的1月21日,华远董事长任志强也表示:“今年第一次提出‘风险’二字。”
  无独有偶,不久前万达董事长王建林在接受采访时也说:“两年之内,除了十个左右的热点城市,全国无需调控。”
  业界开发企业的大佬们关于2014年的预期普遍显示出“不乐观”。
  “不乐观”是否等于“暴跌”?胡景晖表示,我国的房地产市场自上世纪80年代末开始发展至今,高速增长的黄金期已近尾声,这一点在经历了数年来的争论之后,目前已经形成了共识。“后开发时代”的房地产行业,面临自身的调整期势所必然。业界大佬们对2014年地产行业的“不乐观”可以说表现出了他们对行业变革的忧虑,但却不能简单地等于房价的“暴跌”。
  事实上,为了应对行业发展周期,以万科为代表的各类房企们谋求转型的实验早在多年前就已经开始,向“城市配套服务商”转型是万科正在尝试的路。前不久,万科向腾讯、阿里巴巴、小米等企业取经的消息余音犹在,一个大型地产企业尝试引入互联网思维来改变自己,这也代表了行业发展的一个重要方向和趋势。
  部分城市房价下跌=“暴跌”?
  据国家统计局发布2013年12月70个大中城市住宅销售价格变动情况,4大一线城市同比涨幅连续4个月超20%,65个城市新建住宅价格环比上涨,同比上涨的城市则达到69个。
  其中,5个城市环比下跌、1个城市同比下跌。环比、同比双跌的城市是温州。其实早在2011年,温州房价已经“跌声”显现。对此有分析认为温州房价的下跌主要原因一是地域外向型经济主导;二是富裕阶层投资其他城市,本地楼市供需失衡。显而易见,温州楼市的特殊情况,并非其他城市所能比较。
  因此,胡景晖表示,在一线城市和区域重点城市市场权重极高的市场环境中,仅以少数三、四线城市的下跌来判断房价整体“要跌”也是很牵强的。
  银行收紧银根=“暴跌”?
  在央行1月17日召开的2014年货币信贷工作会议上曾指出“1月份以来贷款增长较快”,提醒“货币信贷部门要及时提示风险,引导金融机构加强流动性和资产负债管理,合理安排贷款投放节奏,防止资产过快扩张”。
  央行信贷工作会议是近期传递“银行收紧银根”信息的主要来源。胡景晖表示,目前较紧的货币环境对地产行业的开发商和购房者都产生了一定的影响,开发商资金压力加大、购房者的购买预期降低,这一信号说明行业风险有所增加,显示了政府在2013年全年房价快速上涨情况下的调控房价欲望,并会在今后一段时间内显示出其对市场的影响。不过,作为政府的重要调控手段,在过去的几年里,比如2011年,较紧的货币政策也曾多次出现,收紧银根的确将对抑制房价的过快上涨将起到重要作用,但是在目前刚新需求依然非常旺盛的情况下,认为收紧银根房价就要“暴跌”,是有些神经过敏了。
  “暴跌论”热说明了什么?
  对于近期的“暴跌论”,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示:过去的十多年中,中国房价的“暴跌论”从未停息过,而2014年年初“暴跌论”的甚嚣尘上,这一现象所反应的是市场、媒体、行业等多方面对整个行业以及宏观经济发展方向的焦虑。
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胡景辉:国进民退不一定会导致房价上涨
胡景辉:国进民退不一定会导致房价上涨
来源:凰网财经(2009年10月4日)


    我爱我家副总经理胡景晖近日表示,大家不用对地王现象担心,国进民退不一定会导致房价上涨。
    以下为凤凰卫视[-1.65%]10月3日《一虎一席谈》节目“胡景晖:国进民退不一定会导致房价上涨”文字实录:
    方明理:地王的产生肯定对房价,无论是长期还是短期都有推高的作用。从长期来说,你的土地价格提高了,那么它肯定,我们大家都知道,房屋的定价它有几个,其中一个是成本,另外一个它是一个很重要的综合定价,市场的参照。
    那么如果你土地就已经是地王了,所以你一定是成本居高不下的,这个时候你甚至,我们过去有的拿的地王,比周边的销售价格,已经相差无几了。所以加上你的开发成本,你的销售价格一定会比目前销售的房价大大地推高,所以这是从长期来说。另外从短期,它的显现的效应非常明显的,因为很多周边的项目的销售价格不高的时候,因为你地王的产生树立了一个价格的标杆,所以一定也会短期地推动房价的上升。
    胡一虎:景晖。
    胡景晖(我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理):我认为大家不用对这个地王现象担心。
    胡一虎:不用担心。
    胡景晖:对,首先第一点,我认为地王跟媒体有很大关系,其实我看了今年北京市三批拍卖的土地,很多是以正常的市场价成交的,但是媒体没有报道,只报道了十号地和十五号地,这是第一点。
    第二点其实很多城市连续三年,政府土地都没有完成供应,供应偏少,而流动性又偏强,所以短期内地价是有一个上涨。但是我们也不用担心国进民退了以后,地价会上涨,房价会上涨。
    我本人在中化集团工作过三年半,我对中化非常了解,中化是国内的大型贸易公司。这种大型贸易公司,它的帐面现金流非常高。那么它要做资产匹配,以前会怎么样呢?以前就是贸易公司,你卖什么你就会囤什么。那按照逻辑来讲,中化有钱会囤什么,会囤石油,但是它不敢囤石油。为什么?因为国际原油一会是150美元一桶,一会是50美元一桶。
    胡一虎:波动太大了。
    胡景晖:对,你要是囤了石油,150跌到50,谁对国有资产负责呀,那怎么办呢?找一个最保险的,土地。但是我相信中化将来这个十五号地,主要出的商业地产,中化会长期持有,而不会去出售,所以这块地一拍说,东四环进入了三万元时代。我觉得这个过虑了。为什么?我相信中化一定会长期持有这个地块开发商业地产。而SOHO中国[1.89%]董事长潘石屹先生说,中化拿这块地是酒后驾车,但是不要忘了,潘石屹本人在39亿的时候他自己还在举牌,我相信这块地落到中化手里,开发出来的房子或者将来我们国企拿了地,开发出来房子,一定比潘石屹先生和民企,开发的要便宜。
  这也再次证明了我国的房地产市场定价模型既非完全的市场主导,也非完全的政府调控,而是在宏观的政治经济环境背景下,由政府、市场、银行、企业等多方面综合博弈的结果。其中,政府方面的因素往往发挥着非常重要的作用。
  理解国内房地产市场的结构和走向,不能忽视的宏观政治经济环境和地域经济的特殊性,更不能忽略中国作为一个大国所拥有的自控潜力。毕竟中国不是环境相对自由却狭小的香港。
  上世纪初叶,当国门大开的中国被欧美各国看作绝好的商品倾销地时,他们忽略了这个庞大国家的地域性特征和自控潜力;暗流涌动的今天,在两会召开的前夕,“暴跌论”的悄然兴起表明有人把中国房地产市场的逻辑看简单了,也把新一届政府看简单了。
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我爱我家副总裁胡景辉
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